买房的时候很多朋友都会关注一个问题：这个楼盘是否五证齐全？那么五证指的是那五证？商品房在销售过程中的五证齐全是很重要的，其中哪一证最难办呢？这个问题是在购买商品房的时候需要了解的内容了。那么商品房预售制度的由来和相关的规定是什么？以及五证不全的后果有哪些呢？来具体了解相关的内容吧。
商品房销售五证哪一证最难办？
“五证”是指：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证；《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建设工程施工许可证》；《商品房销售（预售）许可证》。
商品房在销售过程中的五证，最难办的是《商品房销售（预售）许可证》，前面4证齐全并且达到销售的规定和要求，才可以向住建局申请办理《商品房销售（预售）许可证》，只有取得《商品房销售（预售）许可证》才可以进行合法销售。
什么是商品房预售制？
商品房预售制：经济学领域术语商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。
商品房预售制度什么时候开始的？
现在市面上在售的商品房的状态大多为期房，期房的销售需要按照商品房预售制度执行。那么商品房预售制度是从什么时候开始的呢？
商品房的预售制度是在1953年，由香港的霍英东正式提出的，一开始并没有在大陆实施，不过到了1994年的时候，这个制度才正是在大陆开始执行的。从目前的情况来看，短时间之内这种预售制度应该是不会取消的。因为商品房的预售许可制度其实是和国内房地产市场发展进程有很紧密关系的，由于国内的城镇住房总量不是很充足，所以商品房总是供不应求，而这种预售制度是可以加速建设资金周转的，从而就能够提高资金的使用效率。
商品房预售制度有什么特征？
第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。
第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。
第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。
第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。
第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。
取得《商品房销售（预售）许可证》需要哪些条件？
商品房预售的时候需要具备以下这些条件：预售人需要拿到房地产的开发资质证书，同时还要拿到营业执照。需要交付全部的土地使用权出让金，并且开发商要拿到土地使用权证书，要求土地使用权未经抵押才可以进行预售。要求开发商必须要有建设工程规划许可证，如果是7层以下的房子，必须要达到主体工程封顶才能对外预售。如果是7层以上的房子，主体工程必须要建造到工程预算总投资额的2/3以上的层数。
商品房预售合同和购房合同一样吗？
商品房预售合同和购房合同是不一样的，当开发商将已经完成的房屋出售给对方，并且把房屋的所有权转让给对方的时候，是需要签订合同的，而这个合同其实是买卖双方支付价格的合同。商品房预售则是指开发商的房屋还没有完全建造完成，但是已经取得了房子的预售许可证，此时开发商可以提前把房子出售给买家，在这种情况下双方所签订的合约就是商品房的预售合同了。正常情况下，商品房的预售合同书要比购房合同的合同履行周期时间更长一些。
五证不全的后果有哪些？
1、签订的购房合同无效。如果开发商所销售的房屋五证不齐全，也就是没有商品房预售资格证，那么开发商跟购房者签订的预售合同都是无效的。因为商品房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。如果遇到不法开发商，可能会产生“一房多卖”的情况，从而引发购房纠纷。
2、质量没有保证。正规的开发商都不会在没有获得五证的情况下预售房屋的，只有一些违规操作的开发商会在没有取得五证的情况下就开始预售房屋了，开发商没有五证，在很大程度上意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质，也没有出售商品房的资格，这样的房子质量很难有保障。
3、无法办理房产证。房产证是非常重要的证件，如果开发商没有五证，就无法取得《房屋产权证》俗称（房产证），购房人也就不能及时办理产权登记和过户。而房屋属于不动产，实行实名登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，购房者必定蒙受损失。
4、无法办理贷款。很多购房者在买房时都会申请贷款，一般情况下，银行只有确认房子有了预售许可证，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才会给买房人办理按揭贷款的相关手续。如果开发商故意隐瞒贷款限制条款，导致购房者贷款失败，将会给自己带来直接损失。
上述的内容介绍了关于房地产五证哪一证最难办这个问题，最难的就是预售证了，需要五证齐全以后才能进行售卖，也是选择开发商很重要的一个问题。五证不全的后果有哪些，比如说没有办法办理房产证啊，还有办理贷款的问题等等，所以要购买商品房五证齐全的房子是有道理的，这些相关的内容都不能忽视。
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